El auge inmobiliario en la República Dominicana descansa sobre una estructura jurídica que pasó de ser un mecanismo exclusivo de oficinas legales a convertirse en el soporte patrimonial de cerca de 300,000 familias: el fideicomiso. Para poner orden y dotar de garantías a los adquirientes, la Superintendencia de Bancos emitió la Circular CSB-REG-2026000020, rubricada por el superintendente Enmanuel Cedeño Brea, estableciendo de manera formal la Carta de Derechos y Deberes de los Usuarios de los Servicios Fiduciarios. Esta disposición marca un precedente al delimitar con claridad qué exigencias y responsabilidades corresponden al fideicomitente, al beneficiario y al comprador final.

La relevancia de esta normativa se refleja en el volumen del mercado. Registros de la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (Asofidom) señalan que sus nueve entidades afiliadas gestionan más de RD$ 679,800 millones distribuidos en 1,683 fideicomisos. El segmento inmobiliario concentra el 42.9 % de estos fondos —equivalente a RD$ 291,374 millones— con 621 proyectos de vivienda de bajo costo (205,646 unidades) y 694 de otros renglones residenciales (88,818 unidades). La directriz instruye a las fiduciarias supervisadas a facilitar el documento informativo antes, durante y después del cierre contractual, fijando plazos perentorios de 30 días calendario para plataformas digitales y 90 días para adecuaciones contractuales, bajo régimen sancionatorio.

La asimetría del marco legal

A pesar del paso de avance institucional, la iniciativa deja al descubierto una grieta estructural. El Decreto 95-12 fragmentó la vigilancia fiduciaria en tres organismos: la Superintendencia de Bancos para filiales bancarias; la Superintendencia del Mercado de Valores para esquemas de oferta pública; y la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para las firmas fiduciarias independientes. En la práctica, esto implica que entidades como Fiduciaria Reservas, Popular, BHD, La Nacional y FiduAPAP —que aglutinan RD$ 548,647 millones en 1,124 patrimonios— sí están sujetas a este estricto régimen de conducta de mercado ante ProUsuario, mientras que los clientes de fiduciarias independientes quedan bajo la tutela de un ente recaudador que carece de mandato para dirimir conflictos de consumo.

Esta disparidad genera una distorsión crítica: los derechos del adquiriente dependen de la naturaleza corporativa de la fiduciaria y no del bien adquirido. La Ley 189-11, concebida cuando el sector apenas daba sus primeros pasos, precisa una actualización profunda que unifique la supervisión de solvencia y conducta bajo un mismo estándar rector.

Del mito de la garantía a la realidad de la obra

El nuevo marco también busca desarticular un equívoco recurrente en la comercialización inmobiliaria. El fideicomiso asegura la autonomía y separación de patrimonios —impidiendo que los recursos se mezclen con los bienes del promotor o respondan por deudas de este—, pero no avala la entrega puntual ni la culminación material de las obras. La fiduciaria administra y rinde cuentas, no construye. Cuando un proyecto experimenta retrasos, el descontento de los compradores suele derivar en un severo riesgo reputacional para las entidades matrices.

Para blindar la confianza en el sistema, urgen acciones transversales: que los consejos de administración incorporen métricas de reclamaciones fiduciarias en sus comités de riesgo, que las autoridades publiquen estadísticas periódicas desagregadas y que el Congreso Nacional asuma la reforma de la Ley 189-11. Solo una supervisión integral evitará que la seguridad habitacional de miles de dominicanos continúe atada a la suerte de quién administra su patrimonio.